Кандидат экономических наук Ольга Кулагина рассказала, что ждет рынок недвижимости в 2025 году
В последнее десятилетие Хабаровск переживал настоящий строительный бум. Причиной тому послужило сразу несколько факторов. Это и введение льготных ставок для целого ряда категорий дальневосточников, и подъем экономики, и внутренняя миграция. Свою лепту внесло и банкротство местных застройщиков, освободивших путь федеральным девелоперам, и определенные преференции для компаний, заканчивающих проблемные объекты, и… словом звезды сошлись удачно.
Содержание:
- Это страшное слово «инфляция»
- Поставить на паузу
Огромные жилые комплексы встречают уже на въезде в город, Хабаровск прирастает новыми районами. Разумеется, вложившиеся в строительство компании надеются получить не шуточную прибыль, в квадратный метр в новостройке по данным управления кадастровой оценки КГБУ «Хабкрайкадастр» стоит от 125 до 200 тысяч рублей, при том что средняя площадь квартиры около 50 кв.м. Основным фактором, влияющим на стоимость недвижимости, является местоположение. В разных административных делениях города и ценовых зонах стоимость строительства квадратного метра жилья значительно отличается. Особенно выделяется на этом фоне центральный район, где стоимость «квадрата» может достигать четверти миллиона рублей. Неудивительно, что до последнего момента застройщики бились за каждый свободный клочок земли в центре города, стремясь впихнуть бетонные коробки в исторической части города и, в погоне за прибылью теряя всякий здравый смысл и даже преступая закон. Однако, всему хорошему приходит конец.
Это страшное слово «инфляция»
Рост инфляции в России продолжается, негативно отражаясь на всех сторонах жизни населения. Одной из мер борьбы с этим экономическим монстром является ключевая ставка. это процент, под который Центральный банк выдает кредиты коммерческим банкам, следовательно, её изменение будет напрямую влиять на изменение ставок по вкладам и кредитам коммерческих банков. Как отмечает кандидат экономических наук Ольга Кулагина, доцент кафедры менеджмента и госуправления Президентской академии в Хабаровске, на фоне проведения Банком России жесткой денежно-кредитной политики, связанной с ростом ключевой ставки, ставки по вкладам и кредитованию также увеличиваются.
Ольга Кулагина
— Рост ключевой ставки — это мера для снижения инфляции, применяя которую должно произойти резкое охлаждение кредитной активности заемщиков, но для рынка первичного жилья эти меры крайне болезненны, — объясняет она.
Средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам на приобретение и создание объектов индивидуального жилищного строительства в Хабаровском крае выросла с 5,91% в январе до 7,18% в ноябре 2024г., в то время как в РФ за тот же период она выросла с 7,96 до 10,59%. При этом объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам, демонстрировал тенденцию роста в Хабаровском крае с января — 360 млн руб. до июня 2024г. – 873 млн руб., также и по РФ с 62034 млн руб. до 144654 млн руб., а вот с июля по конец 2024 года наблюдался достаточно резкий спад до 262 млн руб. в Хабаровском крае и до 44239 млн руб. в РФ. Рост спроса на ипотечные жилищные кредиты объясняется инфляционными ожиданиями населения, за 2023 год ключевая ставка выросла с 7,5% в январе до 16% в декабре, данное значение 16% Центробанк сохранил до июля 2024 года после чего рост ключевой ставки продолжился (декабрь 2024 г — 21%).
Ростом ключевой ставки с 16% до 21% объясняется резкий спад объемов ипотечных жилищных кредитов с июля по декабрь 2024 года. А также наблюдается тенденция роста просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам под залог прав требования по договорам долевого строительства. В Хабаровском крае на 01.01.2024 г. просроченная задолженность составила 33 млн руб. (9,2% от суммы выданных ипотечных кредитов), а на 01.12.2024 г. – 55 млн руб. (21%), такая же тенденция и по РФ (9% и 20% соответственно).
— Дальнейший рост ключевой ставки приведет к снижению доступности ипотечных кредитов, что в свою очередь замедлит темпы роста в жилищном строительстве, — отмечает эксперт.
Хабаровский край является одним из лидирующих регионов в ДФО по строительству жилых домов. По официальным данным Росстата в период с января по ноябрь 2024 году в Хабаровском крае введено 431,1 тыс. кв м. общей площади жилых помещений и 48,1% из общего объема введено в рамках индивидуального жилищного строительства. Ужесточение денежно-кредитной политики, проводимой Банком России, несомненно скажется на рынке жилищного строительства Хабаровского края в 2025 году. По статистике, размещенной на сайте Банка России, за ноябрь 2024 года банками было выдано 98 ипотечных жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам на приобретение и создание объектов индивидуального жилищного строительства, что является самым низким значением за 2024 год.
Поставить на паузу
— В 2025 году федеральные застройщики продолжат строительство начатых объектов, но, возможно, возведение новых объектов будет полностью приостановлено. Местные девелоперы с большей вероятностью приостановят возведение новых объектов, в особенности те, которые осуществляют строительство с использованием заемных средств банков, — говорит Ольга Кулагина. — Положительным импульсом, спасающим строительную отрасль, является продолжающееся действие ипотечной программы с государственной поддержкой «Дальневосточная и Арктическая ипотека», на фоне высокой инфляции не стоит ожидать появления новых льготных госпрограмм, которые могли бы поддержать первичный рынок.
Прогноз эксперта уже находит реальное подтверждение. Так, 18 января о приостановке нескольких проектов сообщила в своем телеграм-канале Айгуль Юсупова, управляющий партнер девелоперской компании Unikey. В 2025 году компания планировала начать строительство трех новых ЖК в Хабаровске. Теперь сроки сдвинуты на 2026. По ее словам, девелоперы будут стартовать только с теми проектами, отложить запуск которых невозможно — например, это КРТ, где сроки регламентированы, или те ЖК, по которым уже получено и потрачено банковское финансирование. При этом по словам Юсуповой ни о каком снижении цен на недвижимость не может быть и речи.
«Диву даюсь прогнозам о якобы ожидаемом снижении цен на жилую недвижимость. И ведь начиная с лета прошлого года тг-каналы и пресса просто пестрят цитатами уважаемых политиков и экспертов которые предрекают это падение. Вы серьезно?», — пишет она, утверждая, что цены не будут падать, потому что цены не могут падать.
Айгуль Юсупова прогнозирует, что отложенный спрос, а также инфляция приведут к скорому всплеску продаж.
«Поверьте, ни один застройщик не будет работать себе в убыток и не согласится на значительное ухудшение финансовой модели проекта. Тем более мы же с вами понимаем, что жилье будет пользоваться спросом всегда», — говорит она.
Не будет. Верим.
Источник: mk.ru
